શતરંગ / શું બાર વર્ષથી વધારે અનઅધીકૃત / પ્રતિકુળ કબ્જાથી માલિક બની શકાય છે?

- લીગલ પંડિત   

   સામાન્ય રીતે જમીનનાં માલિક બનવું હોય તો ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ-૫૪, રજીસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ-૧૭, તેમજ સક્સેશન એક્ટ એટલે કે વારસાઈ/વસીયતનામું અથવા વેચાણ/બક્ષીસથી જ માલિક બની શકાય છે.

   પરંતુ અહી આપણે એક અપવાદની વાત કરવાના છીએ જે અંગે તમારે જમીન માલિક તરીકે સતત રીતે તમારી સંપતીની કાળજી રાખવી પડશે અને જો તે કાળજી રાખવામાં ના આવી તો અનઅધીકૃત કબ્જા ( Adverse Possession ) ધરાવનાર વ્યક્તિમાં માલિકી હક્ક પ્રસ્થાપીત થશે. તો આવો જાણીએ શું છે આ Adverse Possession?

શું છે આ Adverse Possession ?

   Adverse Possession સમજવા સૌ પ્રથમ સમયમર્યાદાનાં કાયદાનો અભ્યાસ કરવો જરૂરી છે કે સમય મર્યાદાનો કાયદો કેવી રીતે Adverse Possession અંગે કાર્ય કરે છે. જે અંગે સમય મર્યાદાનાં કાયદાની બે કલમો ખુબ જ મહત્વ પૂર્ણ છે.

સમયમર્યાદાનાં કાયદાની કલમ – ૨૭ (THE LIMITATION ACT, 1963 Section – 27 )

   જે સમય મર્યાદા કાયદા દ્વારા કોઈપણ મિલકતના દાવો દાખલ કરવા માટે નિશ્ચિત કરવામાં આવી છે, તે સમયગાળાની સમાપ્તિ થયા બાદ, તે મિલકતનાં તેના હક્કો સમાપ્ત થશે.

સમયમર્યાદાનાં કાયદાની કલમ – ૬૫ (THE LIMITATION ACT, 1963 section – 65 )

   સ્થાવર મિલકતનાં કબજા માટે તેમાં કોઈપણ હક્ક ઉપર આધારિત. દાવો કરવાની સમય મર્યાદા – ૧૨ વર્ષ.  

   આમ ૧૨ વર્ષ સુધીનાં લાંબા સમય સુધી પણ માલિક દ્વારા સંપત્તિનો ઉપયોગ ન કરવાથી તેના માલિકી હક્કને અસર થતી નથી પરંતુ જ્યારે અન્ય વ્યક્તિ મિલકતનો કબજો લે છે અને તેના પર અધિકારનો દાવો કરે છે ત્યારે સ્થિતિ બદલાય છે. પ્રતિકૂળ કબજો યોગ્ય માલિકના ખોટા નિકાલથી શરૂ થવો જોઈએ અને વાસ્તવિક, દૃશ્યમાન, વિશિષ્ટ, પ્રતિકૂળ અને વૈધાનિક સમયગાળા એટલે કે ૧૨ વર્ષ કે તેથી વધુ સમય દરમિયાન ચાલુ હોવો જોઈએ. પ્રતિકૂળ કબજો ત્યારે જ સાબિત થાય છે જ્યારે કબજો શાંતિપૂર્ણ, ખુલ્લો, સતત અને પ્રતિકૂળ હોય.

પ્રતિકૂળ કબજાની વિભાવના:

   સમય મર્યાદા અધિનિયમની કલમ- ૩ કહે છે કે કોર્ટ તેવો કોઈ પણ દાવો ધ્યાને લેશે નહીં, જે દાવો સમય મર્યાદા દ્વારા પ્રતિબંધિત છે, ભલે મર્યાદાના મુદ્દાને બચાવ તરીકે લેવામાં ન આવે.

   પરંતુ અહી અધિનિયમની કલમ- ૨૭ સમય મર્યાદાના કાયદાના સામાન્ય સિદ્ધાંત અનેતેની વિભાવનાની ઉત્પત્તિનો અપવાદ છે પ્રતિકૂળ કબજો. તે આ રીતે વંચાય છે, જો કોઈ વ્યક્તિકબજાની વસૂલાત માટે દાવો કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો સમય મર્યાદાના સમયગાળાની અંદર, તેસંપત્તિનો કબજો પાછો મેળવવાનો તેમનો અધિકાર પણ સમાપ્ત થાય છે. જો આવી પરિસ્થિતિથાય છે, તો સાચો માલિક તેનો માલિકી હક્ક ખોઈ નાખે છે.

Adverse Possession અંગે શું કહે છે સુપ્રિમ કોર્ટ?

SUPREME COURT OF INDIA (F.B.)

RAVINDER KAUR GREWAL & ORS; RADHAKRISHNA REDDY (D)

THROUGH LRS

Versus

MANJIT KAUR & ORS; G AYYAVOO & ORS

Date of Decision: 07 August 2019

Case No: 7764 of 2014; 8332 of 2014, 8333 of 2014

   ઉપરોક્ત ચુકાદામાં સુપ્રિમ કોર્ટ જસ્ટીસ અરૂણ મિશ્રા, જસ્ટીસ એસ એ નઝીર અને જસ્ટીસ એમ આર શાહની ૩ (ત્રણ) જજોની બેન્ચે કલમ- ૬૫ ને લિમિટેશન એક્ટ ૧૯૬૩ માત્ર વ્યક્તિને  પ્રતિવાદી તરીકે ઢાલ તરીકે પ્રતિકૂળ કબજાની વિનંતી કરવા માટે સક્ષમ બનાવે છે, પરંતુ વાદીને સ્થાવર મિલકતના કબજાને સુરક્ષિત રાખવા અથવા નિકાલના કિસ્સામાં તેને પુનઃપ્રાપ્ત કરવા માટે તલવાર તરીકે ઉપયોગ કરવાની મંજૂરી આપે છે. કાયદાની કાર્યવાહી સિવાય અન્ય વ્યક્તિ દ્વારા કબજો ધરાવનાર વ્યક્તિને હાંકી કાઢી શકાતો નથી અને એક વખત ૧૨ વર્ષ પછી પ્રતિકૂળ કબજાનો સમયગાળો પૂરો થઈ જાય છે, ત્યારે માલિકનો તેને બહાર કાઢવાનો અધિકાર પણ ખોવાઈ જાય છે અને માલિકનો અધિકાર સમાપ્ત થાય છે.

   પ્રતિકૂળ કબજા દ્વારા કાયદા દ્વારા આપેલો અધિકાર સંપૂર્ણ છે અને સમય મર્યાદા કાયદાની કલમ 65 હેઠળ ‘માલિકી’ ના આધારે દાવો કરી શકે છે. તેથી, કોર્ટે કહ્યું હતું કે “પ્રતિકૂળ કબજા દ્વારા માલિકી પ્રાપ્ત કરવાની અરજી વાદી દ્વારા સમય મર્યાદા કાયદાનાં અધિનિયમની કલમ- ૬૫ હેઠળ લઈ શકાય છે અને સમય મર્યાદા અધિનિયમ હેઠળ કોઈ પ્રતિબંધ નથી, વાદીના કોઈપણ અધિકારોના ઉલ્લંઘનના કિસ્સામાં ઉપરોક્ત આધારે દાવો કરી શકે છે.

   વકફ- વિ.- GOI (2004) 10 એસસીસી 779 નાં કર્ણાટક બોર્ડના કિસ્સામાં માનનીય વડી અદાલત દ્વારા અવલોકન કરવામાં આવ્યું છે કે, કાયદાની નજરમાં, તેને માલિક માનવામાં આવશે જ્યાં સુધી જે તે મિલકતમાં કોઈ ઘુસણખોરી ન થાય તે રીતે માલિકે સતત પણે સંપત્તિના કબજામાં રહેવું તથા મિલકતનો ઉપયોગ કરવો તો જ તેના માલિકી હક્ક અને ટાઇટલને અસર થશે નહીં. પરંતુ જ્યારે કોઈ અન્ય વ્યક્તિ મૂળ માલિકની સંપત્તિનો કબજો લે છે અને માલિકી ધરાવનાર વ્યક્તિ વર્ષોથી આવી વ્યક્તિ સામે કાનૂની પગલાં લેવાની અવગણના કરે છે ત્યારે પરિસ્થિતિ બદલાશે.

પ્રતિકૂળ કબજાની આવશ્યકતાઓ:

પ્રતિકૂળ કબજાના જરૂરી તત્વોની વિગતવાર નીચે મુજબ ચર્ચા કરવામાં આવી છે -

(૧.) સંપત્તિ: - ત્યાં અમુક સંપત્તિ હોવી આવશ્યક છે, જે જંગમ અથવા સ્થાવર હોઈ શકે.

(૨.) પ્રતિકૂળ કબજો રચવા માટે મિલકત પર કબજો જરૂરી છે: - પ્રતિકૂળ કબજો રચવા માટે, કોઈ વ્યક્તિનો વાસ્તવિક કબજો હોવો આવશ્યક છે. પોતાના દ્વારા અથવા તેની પાસેથી માલિકી મેળવનાર વ્યક્તિઓ દ્વારા અધિકાર તરીકે દાવો કરવો તે પૂરતું નથી. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો કબજો વાસ્તવિક, દૃશ્યમાન, વિશિષ્ટ, પ્રતિકૂળ હોવો જોઈએ અને તે સતત ચાલુ હોવો જોઈએ

(૩.) કબજો સતત હોવો આવશ્યક છે: - પ્રતિકૂળ કબજો બનાવવા માટે, કબજો સતત હોવો આવશ્યક છે પરંતુ દરેક ક્ષણનો કબજો સ્થાપિત કરવો જરૂરી નથી.

(૪.) પ્રતિકુળ કબ્જો વાસ્તવિક માલિકની હકાલપટ્ટીના હેતુ સાથે હોવો જોઈએ: - એનિમસ પોસિડેન્ડી (Animus Possidendi) આ લેટીન શબ્દ એ પ્રતિકુળ કબ્જા અંગે નું મહત્વનું પરિબળ છે.

(૫.) સાચા માલિકનો નિકાલ: - આ મુદ્દાનાં સંદર્ભમાં કબજો પરત લેવાનો જેની પાસે અધિકાર છે અને તે વ્યક્તિ દ્વારા કબજો પરત મેળવવામાં વિલંબ થવો આવશ્યક છે.

(૬.) નિકાલ માટે અન્ય આવશ્યકનો કબજો: - કોઈ વ્યક્તિની કબ્જાની અંદર આવવું અને બીજા વ્યક્તિને કબજામાંથી બહાર કાઢવું તે હકાલપટ્ટી સૂચવે છે અને હકાલપટ્ટીનો સાર એ છે કે હકાલપટ્ટી કરનાર વ્યક્તિ વાસ્તવિક કબજામાં છે.

Adverse Possession કહેવાય કે નહિ એ અંગે દાવામાં શું પુરવાર કરવું પડશે એ અંગે શું કહે છે સુપ્રિમ કોર્ટ?

SUPREME COURT OF INDIA (FROM MADRAS) (D.B.)

M RADHESHYAMLAL

Versus

V SANDHYA AND ANR ETC

Date of Decision: 18 March 2024

Hon'ble Judges: Abhay S Oka, Ujjal Bhuyan

Case No: 4322 of 2024, 4323 of 2024, 4324 of 2024

   સુપ્રિમ કોર્ટે ઉપરોક્ત ચુકાદામાં પ્રતિકુળ કબ્જાનો વાદી બનીને દાવો પુરવાર કરતી વખતે કેવી મહત્વની જોગવાઈઓનું ધ્યાન રાખવાનું અને વાદી તરીકે પ્રતિકુળ કબ્જા માટે શું પુરવાર કરવું પડશે તેની ગાઈડલાઈન્સ આપી છે.

(એ) વાદીએ દાવામાં દર્શાવવું પડશે અને સાબિત કરવું જોઈએ કે તે કબજો પ્રતિકૂળ હોવાનો દાવો કરી રહ્યો હતો તે જ વ્યક્તિ સાચો માલિક છે.

(બી) વાદીએ દાવામાં દર્શાવવું પડશે અને સ્થાપિત કરવું જોઈએ કે તેનો ઘણો લાંબો અને સતત કબજો છે તેની સાચા માલિકને ખબર હતી;

(સી) વાદીએ દાવામાં દર્શાવવું પડશે અને સ્થાપિત કરવું પડશે કે ક્યારે તે કબ્જામાં આવ્યો?

(ડી) વાદીએ સ્થાપિત કરવું આવશ્યક છે કે તેનો કબજો ખુલ્લો, સતત અને કોઇ પણ પ્રકારની અડચણ વગરનો હતો

સામાપન:

   કાયદો જાગ્રત વ્યક્તિને મદદ કરે છે એવી વ્યક્તિને નહિ કે જે પોતાના અધિકાર હોવા છતાં સુતા રહે છે એ કાયદાનો નિયમ છે. કાનૂની બાબતોમાં, વ્યક્તિઓ માટે સમયસર તેમના અધિકારોનું સક્રિયપણે રક્ષણ કરવું ખુબ જરૂરી છે અન્યથા અન્ય વ્યક્તિઓનાં કાનુની અધિકાર નહિ હોવા છતાં ઉતપન્ન થઇ જાય છે. આમ, સતત રીતે પોતાની સંપતી અને તેના કબ્જાની દેખરેખ રાખવી ખુબ જ જરૂરી છે.

- ભિષ્મક પંડિત (એડવોકેટ)